Évaluation correcte de la sécurité financière
Immobilier

En fonction de la quoi vous évaluez un immeuble lorsque vous l’achetez. Que ferait un évaluateur agréé ?

Publié par
Laurenţiu Stan

Dernièrement, il y a pas mal de situations dans lesquelles ceux qui achètent des appartements ou des maisons ne les achètent pas pour les utiliser, mais « pour les enfants, car on ne sait pas s’ils peuvent encore les acheter ». Un tel achat peut paraître risqué, mais si les appartements ou les maisons achetés « pour les enfants » sont situés dans des centres universitaires et surtout dans des zones d’accès facile aux universités, ces propriétés peuvent « se transformer » en investissement.

La plupart de ces propriétés sont achetées avec des prêts de la banque, et la garantie est soit la propriété à acheter, soit une autre propriété déjà détenue et avec laquelle le crédit est garanti.

La valeur à laquelle ces immeubles sont acceptés en garantie est déterminée par un évaluateur agréé, membre de l’ANEVAR, ayant comme référence les Normes d’évaluation des biens en vigueur au moment de l’établissement du rapport d’évaluation.

Anuța Stan, évaluatrice et membre accréditée de l’ANEVAR, dans la spécialisation EPI – Évaluations immobilières, révèle une série de conseils qui aident chacun à découvrir quelle est la valeur réelle d’un bien immobilier et comment les rapports d’évaluation sont établis.

Ce dont vous avez besoin pour l’évaluation  

L’évaluateur estime la valeur du droit de propriété, c’est pourquoi il a besoin des documents de propriété (contrat d’achat-vente, ou, dans le cas des maisons, le contrat d’achat - vente du terrain, le permis de construire et le procès-verbal de réception), de la documentation cadastrale et d'un extrait du livre foncier, dit Anuța Stan.
Si vous avez décidé d’acheter un appartement dans un nouvel immeuble, il ne suffit pas juste du dernier acte de démembrement (où chaque appartement a un seul numéro cadastral), demandez au promoteur ou à l’agent immobilier l’historique des documents : l’acte par lequel le terrain a été acheté, le permis de construire, le procès-verbal à la réception des travaux, l’achèvement de la tabulation et voir s’il y a accès à l'immeuble d'un point de vue légal. Il y a quelques situations où, malheureusement, il y a un accès physique à l’appartement, mais d’un point de vue juridique, les documents ne sont pas très clairs, et pour être constitué en garantie, cet aspect doit être clair dans les documents.
« Même si nous, en tant qu’évaluateurs, ne sommes pas des juristes, nous avons compris au fil du temps l’importance de ces choses et nous savons ce que nous devons vérifier dans les documents des immeubles qui doivent être constitués en garantie », dit Anuța Stan.

Que signifie la vendabilité d’une propriété

Un autre aspect à considérer, croit-elle, est la vendabilité d’une propriété. Vous entendez souvent l’expression « il n’y a pas de marché » de la propriété en question, surtout lorsque vous souhaitez souscrire un prêt et une garantie avec une propriété dont vous avez hérité, par exemple, mais qui est situé dans une localité rurale, où l’immobilier est très rarement négocié.
Le terme est emprunté à l'« approche du marché », l’une des 3 approches utilisées par les évaluateurs pour estimer la valeur marchande, explique l’évaluateur.
Selon elle, c’est l’approche dans laquelle la valeur de la propriété est déterminée en comparant les biens immobiliers à évaluer avec des biens immobiliers identiques ou similaires. « Ainsi, si nous ne trouvons pas suffisamment d’informations sur les offres de vente des biens immobiliers similaires ou des transactions (celles-ci sont plus difficiles à trouver), l’approche du marché ne peut pas être appliquée, la conclusion étant que ce bien ne peut pas être constitué en garantie, ou plus précisément « il n’a pas de marché », dit Anuța Stan.

A quoi le comparez-vous lors de l’évaluation d’un immeuble

Dans l’application de l’approche du marché, la propriété est comparée à des propriétés similaires et des ajustements sont appliqués à certains éléments de comparaison. Les éléments de comparaison sont les caractéristiques que le marché reconnaît comme des différences de prix payés. Quelques exemples de tels éléments sont ceux spécifiques à la propriété : emplacement, surface, ancienneté du bâtiment, étage où il se situe, finitions, s’il dispose d’une place de parking, débarras, chauffage central
Un raisonnement dûment justifié de l’évaluateur, basé sur ce que le marché reconnaît, est celui qui analyse ces éléments. Quelques exemples :
Emplacement – il est évident qu’un appartement près d’un parc sera plus attrayant qu’un appartement situé à côté d’une ancienne enceinte industrielle;
La région - ces dernières années a augmenté l’intérêt pour l’achat d’appartements aux surfaces généreuses. Dans le cas des maisons, un aspect intéressant est que, bien qu’après l’année 2000, des maisons ont été construites avec de très grandes surfaces (même plus de 300 m²), ces dernières années, l’intérêt a augmenté pour l’achat de maisons avec des surfaces raisonnables, les participants au marché se rendant compte des coûts très élevés du chauffage pendant l’hiver et leur entretien;

L’âge du bâtiment – de nombreux jeunes préfèrent les appartements dans de nouveaux immeubles avec des surfaces utilisables plus grandes, et en termes d’âge, le marché divise les bâtiments en: construits avant 1977, entre 1977 - 2000 et après 2000.

La place de parking - est devenue l’un des facteurs importants dans la décision de choisir entre un appartement qui dispose de cette place de parking ou non - je ne pense pas avoir besoin de détailler le confort et la tranquillité que nous « attendons », un endroit où nous laissons notre voiture pendant la nuit, d’autant plus que le nombre de voitures est en constante augmentation.
En plus des éléments spécifiques à la propriété, les éléments spécifiques aux transactions sont également analysés, lorsque des informations sont trouvées sur des transactions effectuées avec des propriétés similaires. Parmi eux, la motivation des parties : l’une des parties voulait vendre rapidement ou l’autre était motivée à acquérir cette propriété, aspects pouvant influencer le prix, sans que la valeur marchande n’ait changé. Ou peut-être l’un des deux (le vendeur ou l’acheteur) est un meilleur négociateur. « Chacun d’entre nous sait que parfois nous avons été confrontés à de telles situations, qui peuvent conduire à un prix différent de la valeur marchande de ce bien », dit Anuța Stan.

Selon elle, l’évaluateur analyse tous les éléments qui influencent la valeur d’une propriété et les présente dans les rapports d’évaluation.

Publié: http://adevarul.ro/economie/imobiliare/In-functie-saevaluezi-imobil-cumperi-evaluator-autorizat-1_5ae0b534df52022f7539eea3/index.html

Contrairement au reste des Européens, en Roumanie, plus de 96% d’entre nous sont propriétaires, tandis que seulement 2% des Roumains vivent dans des espaces loués, le reste vivant dans des maisons mises à disposition gratuitement, selon les données publiées par Eurostat.

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