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Différences entre les mesures cadastrales et la situation sur le terrain

Publié par
Alexander Chito prie

« Ne laissez pas demain ce que vous pouvez faire aujourd’hui. » – Nelson Mandela Ce proverbe s’applique également au domaine des évaluations, le temps étant un facteur décisif dans la plupart des cas. Au cours des 17 années d’activité, nous avons rencontré de nombreuses ventes reportées ou même annulées et de nombreux autres problèmes causés par le manque de documentation cadastrale, des situations qui auraient pu être évitées si une documentation minimale avait été faite quelque temps auparavant.

Dans #fairvalueteam sont des évaluateurs qui s’appuient sur des avocats, des économistes et surtout des ingénieurs, et dans l’article d’aujourd’hui, nous aborderons un sujet peut-être un peu technique, mais qui peut avoir un impact déterminant dans le processus d’évaluation.  L’incohérence des surfaces dans les documents, les mesures cadastrales et ce qui est réellement délimité au sol, est un problème avec un impact assez important lorsque le temps n’est pas votre « meilleur ami », lorsque vous voulez vendre la propriété ou la mettre sous garantie à la banque.

Ces problèmes sont détectés, dans la plupart des cas, lorsque les propriétaires veulent réaliser ou mettre à jour leur cadastre, construire, vendre, démanteler ou joindre une ou plusieurs propriétés.

Les différences peuvent survenir en raison de causes multiples, telles que: le long intervalle de temps entre la dernière mise à jour du cadastre et la réalisation, entre-temps, de certaines modifications intérieures et / ou extérieures, les mesures effectuées avec des équipements d’ancienne génération et une faible précision (par exemple: théodolite, roulette), le mouvement de la plaque tectonique, etc.

Si vous avez fait appel à un ingénieur cadastre et que de telles différences ont été signalées, les situations suivantes peuvent être rencontrées, conformément à la loi no. 7/1996:

- si la superficie des mesures est plus petite, cette zone est inscrite au registre foncier sur la base de la documentation cadastrale et de l’accord du propriétaire sur l’enregistrement de cette zone;

- si la superficie des mesures est plus grande jusqu’à 15%, dans le cas des terres intravilan, et jusqu’à 5% dans le cas des terres extravilan, la superficie des mesures est enregistrée dans le registre foncier sur la base de la documentation cadastrale et de la déclaration du propriétaire;

- si la différence de superficie dépasse les pourcentages ci-dessus, la modification de la superficie dans les documents n’est possible que sur la base d’une décision de justice.

Une autre situation que vous pouvez rencontrer est l’absence d’une délimitation exacte du bâtiment. Dans cette situation, son identification sera effectuée avec les propriétaires des terrains voisins et le rapport de voisinage sera établi. Les incohérences seront réglées à l’amiable ou devant les tribunaux, selon les cas.

La réalisation et/ou la mise à jour de la documentation cadastrale au bon moment peut faciliter le processus de négociation immobilière, de sorte que la transaction peut être conclue dans un intervalle de temps réduit.

Nous savons que dans de très grandes proportions les choses se passent rapidement avant, mais nous savons aussi que pour éviter les situations désagréables, il est recommandé de vérifier à l’avance la correspondance entre la situation scriptique, dans l’acte de propriété et le cadastre de la propriété, et la situation factuelle sur le terrain, et en cas de constatation de différences de contacter un ingénieur cadastre agréé ANCPI pour prendre les mesures nécessaires pour régler la situation.

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