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Allées privées et implications pour la valeur de la propriété

Publié par
Doru Dumitru

Le développement immobilier chaotique des 20 dernières années a conduit à l’émergence d’un nouveau problème, à savoir l’accès à la propriété obtenu par des voies d’accès privées. En raison de l’absence de réglementation ferme et claire, toutes sortes de problèmes juridiques sont apparus au fil des ans concernant les droits d’accès aux routes. Implicitement, ces problèmes ont également eu un impact sur la valeur des biens immobiliers, respectivement sur la capacité du propriétaire à transférer la propriété.

   L’évaluateur, de par la nature de son travail, en plus d’identifier la propriété, d’analyser les droits de propriété, d’analyser le marché, doit identifier et analyser comment obtenir l’accès à la propriété ainsi que les droits légaux connexes.

 Afin de comprendre et d’avoir une image claire de l’accès à la propriété, l’évaluateur doit demander au client une série de documents: propriété et route d’accès au site et au plan de délimitation (PAD), extraits du registre foncier pour les routes d’accès privées et pour toute autre parcelle de terrain située entre la propriété et la route d’accès. Cette analyse est effectuée à partir de la limite de propriété de l’objet de l’évaluation jusqu’à la voie publique la plus proche.

  L’achat d’un bien immobilier par le biais d’un prêt bancaire entraîne implicitement la nécessité d’évaluer cet immeuble par un évaluateur autorisé. La réalisation d’une évaluation, avec les implications qu’elle implique, peut clarifier et résoudre cette analyse de la situation de l’accès à la propriété. Il est important de noter qu’aucune institution bancaire n’accepte sous garantie un bâtiment dont la situation concernant la route d’accès n’est pas légalement réglementée.

    Lors du transfert de propriété d’un bien auquel l’accès se fait par voie privée, l’acheteur doit s’assurer que le contrat de vente-achat garantit l’une des options suivantes :

    - la propriété est transférée pour les parts de la route d’accès privée;

    - une servitude de passage pour voitures et piétons est établie en faveur de l’immeuble qu’ils achètent;

    - promesse notariée du promoteur concernant la cession à l’administration locale des droits de propriété sur la route d’accès.

  Bien sûr, il peut y avoir d’autres variantes, mais ce sont les plus courantes. Le fait pour l’acheteur de ne pas s’assurer qu’il bénéficiera de droits légaux sur la route d’accès privée peut avoir d’autres implications, le plus souvent au moment de la revente de l’immeuble.

  Les problèmes découlant de l’analyse des droits sur les routes d’accès privées sont extrêmement complexes et nécessitent une connaissance minimale de la nature juridique et de la topographie pour être compris.

  Voici quelques exemples de situations rencontrées dans la pratique au cours de plus de 17 ans d’activité :

- l’accès de la propriété à la voie publique se fait par une succession de 6-7 chemins privés avec différents propriétaires (l’acheteur d’un tel bien doit s’assurer qu’au moment de l’achat il reçoit des droits d’utilisation sur tous ces chemins privés);

- entre la propriété et la route, il y a une ou plusieurs bandes de terrain avec un autre propriétaire (l’acheteur d’une telle propriété doit s’assurer qu’au moment de l’achat, il reçoit des droits de passage sur toutes ces terres);

- la promesse de céder la route d’accès après l’achèvement des investissements à l’administration locale pour être légalisée.

   Par conséquent, notre conseil est que lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, de traiter avec une grande attention la situation d’accès à la voie publique, respectivement de vous assurer qu’avec la propriété de celui-ci, les droits sur la route d’accès sont également transférés.

  Achetez de manière responsable!

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