Rapport d’évaluation pour la fiscalité – option ou obligation?

Soumettre rapport d’évaluation de l’impôt auprès des Directions Locales des Impôts et des Taxes auxquelles l’immeuble évalué appartient territorialement - administrativement  est une option pour les contribuables d’appliquer le taux d’imposition réduit pour les bâtiments réévalués selon les conditions stipulées par le code des impôts – pour les particuliers qui possèdent des immeubles dont la destination n’est pas résidentielle ou mixte, le taux d’imposition se situe entre 0,2 et 1,3 % en cas de soumission d’un rapport d’évaluation contre le taux de 2 % si un rapport d’évaluation n’est pas soumis. Pour les personnes morales, le taux d’imposition atteint 5 % si l'immeuble n’a pas été évalué au cours des 3 dernières années précédant l’année de référence contre le taux de 0,2 à 1,3 % appliqué en cas de soumission d’un rapport d’évaluation.

Pour des raisons d’équité vis-à-vis des contribuables personnes morales, suite à l’application de la législation européenne visant à réduire la discrimination entre personnes physiques et morales, la détermination dans la charge des personnes physiques de l'impôt sur les bâtiments différenciée en fonction de la destination du bâtiment a été introduite avec l’entrée en vigueur de la Loi 227/2015 sur le nouveau code fiscal (01.01.2016).

L’évaluation fiscale est effectuée pour les bâtiments non résidentiels/mixtes appartenant à des personnes physiques et morales ainsi que pour les bâtiments résidentiels appartenant à des personnes morales. La taxe sur les bâtiments est payée en fonction de la destination déclarée par le contribuable – résidentielle, non résidentielle, mixte, et non en fonction de la qualité du propriétaire (personne physique ou morale).

La période de soumission des rapports d’évaluation est-elle la même pour les personnes physiques et morales?

La réévaluation des immeubles à des fins fiscales se fait tous les 3 ans pourles epersonnes morales et tous les 5 ans pourles particuliers. Les rapports d’évaluation peuvent être préparés dans la première partie de janvier à mars. Après le 31 mars, les rapports d’évaluation ne peuvent plus être enregistrés dans la Base d'Information Fiscale (BIF) de l’ANEVAR. Cette période peut être prolongée exceptionnellement par des décisions gouvernementales ou d’autres actes normatifs comme cela s’est produit cette année, la période étant prolongée jusqu’au 30 juin 2020 par l’OUG no. 29/2020.

Éléments obligatoiresd’un rapport d’évaluation de l’impôt: à préparer par un évaluateur agréé ANEVAR avec spécialisation EPI (Évaluateur de Propriétés Immobilières), à contenir le reçu généré par le site Web de l’ANEVAR (BIF – Base d'Information Fiscale), la déclaration du contribuable (annexe 1) sur la base de laquelle le rapport est établi, l’évaluation sommaire (annexe 4) mais aussi la description du bâtiment et la méthodologie de calcul de la valeur imposable.

La valeur imposable est différente des autres types de valeur - Méthodologie de calcul de la valeur imposable.

La valeur imposable est différente de la « valeur marchande » ou de la « juste valeur ». Le rapport d’évaluation ne peut être utilisé pour garantir le prêt ou à d’autres fins pour lesquelles il est nécessaire d’estimer la valeur de marché et n'est pas enregistré dans les états financiers des contribuables. Les Normes d’Évaluation mettent en évidence la méthodologie de détermination de la valeur imposable des immeubles non résidentiels appartenant à des personnes physiques et morales, l’application d’une approche unique lorsqu’il n’y a pas suffisamment d’information pour l’application des autres approches, mais il est obligatoire qu’il s’agit de l’approche de coût de la valeur imposable (en précisant les arguments pour ne pas appliquer l’une ou l’autre des deux approches dans l’évaluation). L’approche de coût de la valeur imposable consiste à estimer le coût de neuf à partir duquel l’amortissement physique et/ou la déficience fonctionnelle seront déduits, le cas échéant. Aucune dépréciation économique/externe ne s’appliquera.

Les normes d’évaluation ANEVAR par GEV 500 régissent la méthodologie de calcul de la valeur imposable.

La non-application de l’amortissement externe a entraîné une augmentation de la valeur imposable des bâtiments situés dans les zones périphériques, dans les villes secondaires et les localités des zones sous-développées. En fait, un bâtiment à Bucarest aura la même valeur imposable qu’un bâtiment similaire dans un village du pays.

Coûts d’évaluation de l’impôt par rapport aux avantages.

Si vous vous demandez encore à quel point il est financièrement possible de demander un rapport d’évaluation, nous vous proposons l’exemple d’un client qui a acheté en avril 2015 un espace de bureaux d’une surface utilisable de 29 m², puisqu’aucun rapport d’évaluation n’a été soumis, le propriétaire a payé en 2019 une taxe de 3562 RON, en 2020 suite à la soumission du rapport d’évaluation, il a payé un impôt de 1559 RON, et les frais d’élaboration du rapport d’évaluation étaient de RON 600+TVA.

Est-il financièrement possible de soumettre un rapport d’évaluation de l’impôt dans les délais prescrits par la loi? Bien sûr. Les coûts de préparation de ces rapports sont bien inférieurs par rapport aux avantages de la soumission des rapports d’évaluation. Le rapport d’évaluation sera utilisé pour calculer la taxe pour une période de 3 ans.Divisez le coût de l’évaluation de trois ans et soustrayez la différence fiscale pour en connaître le profit.

Conseils utiles:

- Planifier à l’avance la préparation du rapport d’évaluation de la fiscalité, contacter l’évaluateur en décembre, vous informer des documents nécessaires, demander la préparation des rapports dans la première partie de la période (janvier-février) afin d’éviter l'agglomération de la Direction des Impôts et Taxes locales;

- Soumettez vos rapports d’évaluation dès que possible après leur obtention aux Directions Fiscales. Gardez à l’esprit qu’à partir de la soumission de documents, les conseillers fiscaux doivent calculer la taxe et émettre les déclarations de revenus, opérations qui ne se font habituellement pas sur place, lors de la remise de documents;

- Dans le cas de l’acquisition d’une propriété à destination non résidentielle par une personne physique, la préparation d’un rapport d’évaluation peut réduire votre impôt car le taux d’imposition s’applique à la valeur du coût. En cas de non-soumission d'un rapport d’évaluation au cours des 3 premières années, le quota sera appliqué à la valeur inscrite dans le contrat de vente, conformément à l'art. 460 (5) du au Code Fiscal, une valeur qui pour les bâtiments anciens peut être sensiblement plus élevé que la valeur résultant de l’approche des coûts;

- En cas de possession d’espaces industriels de grandes surfaces, où des documents résultent une surface utile et vous n’avez pas d’informations sur la surface bâtie développée, intéressez – vous aux coûts d’élaboration des plans à partir desquels la surface développée résulte (faite par des personnes autorisées à effectuer des mesures). Dans le cas d’une connaissance exclusive de la surface utile, elle sera multipliée par un coefficient de conversion de 1,4 pour l’obtention de la zone déployée (selon le Code Fiscal);

- En ce qui concerne la « Déclaration du contribuable » (Annexe 1) sur la base de laquelle le rapport d’évaluation est rédigé, remplissez-la correctement et en connaissance de l cause. C’est l’hypothèse de travail de l’évaluateur qui détermine la méthodologie de calcul.

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