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La valeur du bâtiment n’est pas estimée au moment de l’inspection

Publié par
Ştefan Sabo

Dans un article précédent, j’ai écrit sur les étapes essentielles de l’évaluation. Aujourd’hui, nous allons nous concentrer sur deux d’entre eux, à savoir l’inspection du bâtiment et l’estimation de la valeur.

Pourquoi ai-je choisi ce sujet ? Très souvent, le client croit qu’immédiatement après l’achèvement de l’inspection du bâtiment, l’évaluateur peut lui communiquer sa valeur. Mais le processus d’estimation de la valeur est complexe, ce qui ne peut pas être fait « sur place ».

L’inspection du bien immobilier et l’estimation de la valeur sont deux étapes distinctes, et la première a une importance déterminante pour la seconde. Vous savez déjà qu’au moment de l’inspection, l’évaluateur prend les informations du terrain (caractéristiques physiques de l’appartement, par exemple, le degré d’achèvement ou l’âge, mais aussi les caractéristiques de la zone où il se trouve), informations avec lesquelles il peut atteindre la valeur estimée du bâtiment. Même si la valeur du bien immobilier n’est pas un fait, mais une opinion autorisée de l’évaluateur, nous voulons qu’elle soit toujours la bonne. Ainsi, nous ne communiquons pas une valeur sans passer par toutes les étapes nécessaires à une évaluation « by the book ».

L’estimation de la valeur marchande, qui est l’un des types de valeur les plus courants (ceux-ci, nous en discuterons dans les articles suivants) est effectuée sur la base d’une analyse approfondie du marché.

L’analyse de marché implique l’identification et l’extraction d’informations détaillées sur des biens immobiliers similaires ou similaires à ceux évalués, récemment vendus sur le marché ou mis en vente. Ces informations sont analysées de manière critique et objective par l’évaluateur et les bâtiments présentant le plus haut degré de comparabilité sont sélectionnés, généralement 3 à 5 comparables. Les prix des bâtiments comparables sont ensuite ajustés en fonction des différences entre leurs caractéristiques et celles du bâtiment concerné.

Les ajustements de prix comparables sont effectués en tenant compte des différences entre les éléments de comparaison suivants: caractéristiques physiques (niveau de finition, surface, régime de hauteur, etc.), caractéristiques juridiques ou emplacement. Par exemple, un appartement qui se trouve à un étage intermédiaire est meilleur qu’un appartement situé au dernier étage (les raisons pour lesquelles je pense que nous les connaissons tous, nous ne mentionnons que les problèmes d’isolation du toit, en particulier dans les vieux blocs ou le degré inférieur de confort thermique). Les informations tirées de l’inspection du bâtiment et l’ensemble du processus d’estimation de la valeur sont ensuite incluses dans un rapport d’évaluation, le document officiel par lequel la valeur du bâtiment est communiquée.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, la valeur d’un bâtiment n’est pas seulement estimée sur la base de l’inspection du bâtiment, mais d’autres étapes sont également nécessaires. Oui, il est possible que l’évaluateur connaisse très bien la zone et puisse estimer une valeur indicative sur place, mais il y a de fortes chances que, en ne respectant pas toutes les étapes de l’évaluation, ce ne soit pas toujours la bonne, ce qui peut avoir diverses conséquences, comme le paiement d’une avance plus élevée à la banque pour l’achat de ce bien.

Suivre rigoureusement toutes les étapes de l’évaluation et communiquer la valeur correcte seulement après une analyse approfondie du marché nous a aidés à atteindre aujourd’hui la société d’évaluation vers laquelle les clients se tournent toujours en toute confiance.

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